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コラム

親族間での譲渡、売却には知らない間に、課税対象になることも・・・

増改築の際に気を付けること

 

 

何気ない親子間のやりとりが、知らない間に贈与にあたり、贈与税が課税されてしまうケースがあります。

中でも特にお問い合わせが多いのが、親子間での不動産取引のケースです。

今回は自宅増築にまつわる例と対処法をご紹介します。

 

親名義の自宅の増改築にはご用心を!

 

 

親子間の不動産の取引は、思わぬところで税金が課税されてしまうことがあります。

たとえば、親名義の自宅建物があり、その建物に子どもがお金を出して増築した場合などです。

この増築部分の所有者は、一般的に、子どもが増築費用を支払っていても親になります。

この時、親が子どもに、その増築分の費用を支払わない限り、親は子どもから“資金の贈与を受けたもの”として、贈与税が課税されてしまいます。

では、贈与税を発生させないための対策はあるのでしょうか?

贈与税を発生させないためには、増築資金に相当する部分の建物の持分を、子どもの名義に変えて共有とさせてから増築をするという方法があります。

また、例えば、次のような方法で自宅を共有すれば、贈与税は課税されません。

 

子供と共有することで課税は防げるが、譲渡益には注意が必要

 

仮に、親名義の木造2階建(時価1,000万円)の住宅に、子どもが1,000万円を掛けて増築をしたとします。

ただし、親名義の木造家屋の部分と増築部分を区分して登記することが難しいため、親と子どもで増築後の家屋の名義を次のようにそれぞれ2分の1とすることにします。

まず、家屋の持分の2分の1を親から子どもに時価で譲渡します。

譲渡代金は、子どもが支出した増築費用のうち、親が負担しなければならない金額500万円(1,000万円×1/2)と相殺するのです。

なお、土地は親が所有するものであり、子どもはその土地を無償で使用することになります。

このケースでは、実質的な増築費用相当分を、子どもが持分として持っているので贈与税は課税されません。

なお、親は子どもに自宅の一部を売却したことになるので、譲渡益が出た場合には、譲渡所得として所得税が課税される可能性があるので注意しましょう。

また、通常の居住用財産売却では3,000万円の特別控除が適用されますが、親子間の譲渡であることから特別控除は適用されないので注意が必要です。

 

子供に土地を売却したら贈与税の対象に?親族間での財産譲渡に要注意!

配偶者や子供への財産譲渡は、生前の相続対策としてもよく利用されます。

贈与の場合には原則として贈与税が課せられますので、高額財産についてはあまり現実的ではないかもしれません。

そこで、親族間で土地等を移転する場合、売買とするのはよくあるケースです。

ただし、注意しないと税務署から指摘を受け、思わぬ税負担を課されることがあります。

今回は、親族間の譲渡で気をつけておくべきポイントをご紹介します。

 

親族間の譲渡で贈与税が課税されるケースとは?

 

時価3,000万円相当の土地を所有しているAさんが、自分の土地を子供に1,000万円で売却しました。

土地の売却価額は、子供の負担を考えて算出したため、結果的に時価よりもかなり低い価額での譲渡となりました。

ところが、今回の譲渡は相続税法第七条の『著しく低い価額の対価で財産の譲渡があった場合には、その対価と時価との差額について贈与等があったとみなす』にあたるとされ、税務署から指摘を受けることになりました。

 

このように“著しく低い価額での譲渡”を『低額譲渡』と言いますが、低額譲渡に当たるかどうかは、さまざまな事情や対価、相続税評価額などを総合的に判断すべきものされます。

そのため土地の譲渡の場合には、通常の取引価格や相続税評価額をもとに、売却価額を決めなければいけません。

今回のケースでは、この差額の2,000万円が贈与にあたるとみなされ、Aさんには贈与税が課されることになってしまいました。

 

売買が贈与とみなされないためには?

それでは、このようなケースで贈与とみなされないためには、どのように対処すればよいでしょうか?

まず、他人間のような利害関係の無い親族間での財産譲渡は、その譲渡取引の妥当性に税務署の厳しい目が向けられていると認識しておきましょう。

さらに、低額譲渡にあたるかどうか、その価額に対する明確な規定があるわけではありません。

その対処策のひとつとしては、親族間での譲渡が“著しく低い価額で取引をしていない。適正である”という事実を、第三者に説明できるような、客観的な根拠資料を用意しておくことがとても重要です。

また、価額設定などの金額面のみならず、売買契約書などの様式面にも配慮し、しっかりとした書面を残すようにすると良いでしょう。

まずは、ご自身が所有している土地の適正な売却価額がいくらになるかを知ることが重要です。

思わぬ税負担を課されることがないようしっかり準備をしましょう!

 

詳しくは専門家にご相談ください!!!

 

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